投資套房 小於15坪難貸款，通車前的捷運站、鄰公共建設 較具成長潛力

引用：蘋果日報

【潘姿羽╱台北報導】辛苦賺錢比不上用錢滾錢，但投資股票、期貨卻又須承擔高風險，許多民眾因此起了購買套房，當包租公收租的念頭。專家表示，套房固然總價低，但銀行貸款成數也較低，加上房東須負修繕責任，以及面臨可能遇到惡房客的風險，「不要想得太美好。」

套房通常坪數小、總價低，增值幅度相對有限，但低門檻受到不少民眾青睞。台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，投資套房可分為「置產型」、「出租型」。若選擇前者，應考量增值幅度，不一定是頂級地段，但要有發展潛力；後者則重穩定客源，可選擇商圈、學校或交通便利的地點。 

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中南部報酬率6%

她解釋，置產型的套房賺轉手後的增值價差，地點重要，但並非選擇一級地段，因為房價基期高，漲幅有限，「通車前的捷運站、未來有公共設施的地點，成長幅度大，是不錯的選擇。」
若以維持穩定租金收益為目的，洪佩君建議，大學城、熱鬧的商圈或是大眾運輸便利的地方，可以吸引租客。但她提醒，應先計算報酬率，並將1~2個月的空租期和每月房貸一併計算。北部因房價基期高，報酬率有2%就很不錯，中南部則因房價低，且多透天住店產品，報酬率甚至可突破6%。
學校周邊客源穩定，但洪佩君指出，雖然明星學區周邊設籍套房熱門，房價也很難跌，缺點是單價很高，報酬率很有可能是負的，假如房屋增值度低於房貸，轉手時甚至會賠錢。
大眾銀行主管則分析，目前房價處高點，未來下跌風險很高，所以現在銀行會更保守放貸，非台北市、小於15坪的套房很有可能就不符貸款條件。 

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大學城客源穩定

她更指出，民眾購買套房的目的是自住或投資，也會直接影響貸款成數、利率。因為即便經濟環境差，自住民眾也會努力償還房貸，所以條件好的民眾購買套房可貸7~9成；但投資買方當房價下跌，還款意願會降低，因此貸款成數僅6~7成，利率也會略高於自住民眾。
要擔起包租公的角色，須承擔的義務也不少，若沒慎選房客，還可能受一肚子氣。崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，民眾購屋前，最好先設定想承租給怎樣的房客，再來選擇地點。
她分析，大學城客源穩定，但學生自主性較強、活動多，容易打擾鄰居，對室內物品也較不愛惜，物品折舊率相對高。辦公商圈的上班族，生活單純，但房東最好向房客要個名片，順便了解工作地點、公司規模，確保房客有能力支付租金。 

核實認定 稅額差很大

經濟日報/郭及天

近五年內取得的豪宅案件大多數都是屬於可查證取得成本交易資料的標的，採用核實認定課稅，稅額是無法查證成本的四至六倍以上。
　　
此外，各地豪宅的房地比差異大，由於以建物占房地合計比重計算，即使出售獲利金額相同，所課稅額的差距可能達九倍以上。
　　
房仲業者以幾宗實際豪宅成交案例計算，「能否查證取得成本」的售屋所得稅額差距極大。大師房屋董事長陳建慶表示，以出售一戶「仁愛帝寶」淨獲利1.8億元為例，採用核實認定需課1,800萬元所得稅，但若無法查證取得成本採用新制豪宅稅，僅需課約450萬元。

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此外，目前售屋所得稅的課徵標的是「建物」，以房屋評定現值占房地合計比率計算，台北市各豪宅房地比普遍約20%至25%，但實際上各豪宅案的房地比差異極大，例如位於信義路上的「勤美璞真」建物占46%，位於陽明山別墅的「過院來」僅占5%，即使兩者出售的淨獲利相同，應繳所得稅將差九倍以上。 

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